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La comproprietà del bene comune legittima il singolo condomino ad apportare tutte le modificazioni che gli consentono di trarre, dal bene medesimo, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, a condizione di non impedire a quest’ultimi la prosecuzione dell'uso del muro e di non alterarne la normale destinazione, e sempre che tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico del fabbricato condominiale ai sensi dell’art. 1120 c.c.
Il decoro architettonico va valutato con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità.
L'alterazione del decoro deve, inoltre, essere apprezzabile, dovendosi trovare una situazione di equilibrio tra i contrapposti interessi della comunità condominiale e quelli del singolo condomino che ha agito sulla sua proprietà esclusiva.
L'apprezzabilità dell'alterazione del decoro deve, infine, tradursi in un pregiudizio economico comportante un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle singole porzioni in esso comprese.
Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha affermato la liceità dell’apertura di una porta nel muro perimetrale comune, realizzata dal singolo condomino al fine di creare un acceso secondario alla sua proprietà esclusiva, cassando la sentenza della Corte d’appello che, al contrario, aveva escluso la liceità dell'opera, in considerazione del fatto che il condominio aveva "distrutto" una delle fioriere, posta a destra rispetto al cancello di ingresso nell'edificio condominiale, così alterando il decoro architettonico dell'edificio.
Come sottolineano i giudici di legittimità, spetta al giudice di merito accertare in concreto se una data innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico, mediante una valutazione che non censurabile in sede di legittimità se accompagnata da congrua ed adeguata motivazione.
Nel caso di specie il giudice d’appello ha ravvisato la lesione del decoro architettonico limitandosi ad osservare che la fioriera in questione era ubicata all'ingresso dell'edificio e “ne costituisce il primo aspetto di valutazione estetica". Una motivazione che la Suprema Corte ha ritenuto inadeguata, non in linea con i criteri sopra indicati e, dunque, non sufficiente a fondare l’illegittimità dell’opera eseguita dal condomino.
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Cassazione civile, Sezione 2, Sentenza n. 28919 del 27/12/2011
Testo della sentenza
Svolgimento del processo
*** e ***, ciascuna proprietaria di un appartamento compreso nel Condominio di Via Fa. (...) in Ro., proponevano appello avverso la sentenza n. 217/2001 con cui il Tribunale di Ro. aveva rigettato la domanda da loro proposta nei confronti di ***, proprietaria dell'appartamento int. (...) dello stesso condominio, domanda diretta ad ottenere la condanna alla eliminazione di una porta di accesso al giardino, di sua esclusiva proprietà, abusivamente realizzata nella recinzione comune, mediante soppressione di parte della stessa e di una fioriera.
Resisteva *** eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello per novità della "causa petendi" e della domanda di risarcimento del danno e, chiedendo, nel merito, il rigetto del gravame.
Con sentenza 20.10.2005 la Corte di Appello di Roma accoglieva l'eccezione di inammissibilità dell'appello sotto il profilo della novità della domanda di risarcimento dei danni mai proposta in primo grado ed, in riforma della sentenza di primo grado, condannava *** alla chiusura della porta da lei realizzata nella recinzione del vialetto di ingresso del Condominio di Via Fa. (...) in Ro. ed al ripristino dell'originario stato dei luoghi, nonché al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.
Osservava la Corte territoriale che, di fatto, l'apertura realizzata da *** violava almeno due delle limitazioni previste dall'art. 1120 c.c., riguardanti l'uso ed il godimento della cosa comune da parte di tutti i condomini ed il decoro architettonico dell'edificio, posto che la stessa ***, al fine di realizzare un accesso secondario alla sua proprietà esclusiva, aveva distrutto una delle fioriere, di comune proprietà, infisse in maniera simmetrica, dopo il cancello d'ingresso dell'immobile, su entrambi i lati del vialetto comune.
Avverso tale sentenza propone ricorso per cassazione *** sulla base di sei motivi, illustrati da memoria.
Resistono con controricorso *** e ***
Motivi della decisione
La ricorrente deduce;
1) violazione e falsa applicazione dell'art. 345 c.p.c., laddove la Corte territoriale aveva escluso il mutamento della "causa petendi", benché gli appellanti avessero fatto riferimento alla costituzione di una servitù prediale apparente, così prospettando un aspetto nuovo della domanda rispetto a quella formulata in primo grado, fondata sulla lesione del diritto di proprietà, ex art. 832 c.c.;
2) nullità della sentenza impugnata per contraddizione intrinseca ed estrinseca su un punto decisivo; il giudice di appello aveva dapprima fatti) riferimento alla distruzione di tutta la fioriera, rilevando, poi, che esisteva ancora la originaria fioriera, anche se solo in parte; nel trattare della "distruzione" di tutta la fioriera aveva, inoltre, affermato che dalle fotografie in atti risultava,invece,l'eliminazione solo in parte della fioriera;
3) violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1120 c.c.; omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio, laddove la Corte territoriale aveva ritenuto l'eliminazione parziale della fioriera (per l'apertura, nell'inferriata comune, di un accesso), una innovazione, ex art. 1120 c.c., idonea a rendere inservibile all'uso o godimento tale bene comune, pur in difetto della prova su una "sensibile menomazione" dell'utilità tratta dai condomini del bene stesso, secondo l'originaria consistenza, ai sensi dell'art. 1120 co. 2 c.c.;
la Corte d'Appello non aveva neppure rilevato il superamento del limite della tollerabilità con conseguente vizio di motivazione sul punto;
4) violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1120 c.c., in relazione all'art. 360, co. 3 c.p.c. e nonché omessa e insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo, per avere il giudice di appello ravvisato nella parziale eliminazione di una fioriera un'alterazione del decoro architettonico dell'intero edificio condominiale, ai sensi del secondo comma dell'art. 1120 c.c., omettendo di indicare gli elementi a supporto del valore estetico della parte di fioriera eliminata e del pregiudizio conseguente a detta alterazione del bene;
5) nullità della sentenza per omessa pronuncia su un fatto controverso e decisivo del giudizio, in relazione all'art. 360 co. 4 c.p.c.;
la Corte di merito aveva omesso di pronunciarsi sul rilievo relativo alla mancata impugnazione, da parte delle appellanti, delle delibere assembleari che avevano autorizzato i lavori in questione con un numero di voti rappresentante la maggioranza del Condominio ed i due terzi del valore dell'edificio, così violando il combinato disposto degli artt. 1120, primo co. c.c. e 1136, quinto co. c.c.;
6) violazione e falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c. in relazione all'art. 360, co. 3 c.p.c.; a fronte di una parziale soccombenza delle appellanti sulla novità della domanda di risarcimento danni, non era stata disposta la parziale compensazione delle spese del giudizio, poste, invece, a carico di *** per l'intero.
Il ricorso è fondato.
Il giudice di appello, pur ritenendo condivisibili le argomentazioni del Tribunale in ordine alla liceità, ai sensi dell'art. 1102 c.c., dell'apertura di una porta nel muro comune, ad uso esclusivo di un solo condomino, con le sole limitazioni di cui all'art. 1120 cpv. c.c., ha, contraddittoriamente ed illogicamente, escluso la liceità dell'apertura realizzata dal Gi. nel muro di recinzione comune, al fine di realizzare un accesso secondario alla sua proprietà esclusiva, rapportando tale valutazione al fatto che il Gi. stesso aveva "distrutto" una delle fioriere, posta a destra rispetto al cancello di ingresso nell'edificio condominiale, così sottraendo all'uso o, comunque, al godimento degli altri condomini tale bene comune ed alterando il decoro architettonico dell'edificio.
Orbene, tale affermazione, con riferimento all'apertura praticata nel muro di recinzione comune, contrasta con il principio affermato da questa Corte, secondo cui, in tema di condominio, la comproprietà del muro comune di recinzione o perimetrale, legittima il singolo condomino ad apportare ad esso tutte le modificazioni che gli consentono di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua esclusiva proprietà, a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'uso del muro e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico del fabbricato condominiale (Cass.n. 16097/03; n. 19205/2011; n. 1062/11).
Quanto alla fioriera che, come precisato a pag. 5 della sentenza impugnata, sarebbe stata eliminata solo in parte e non "distrutta" come, invece, affermato, a pag. 4 della sentenza, il giudice di appello ha considerato tale parziale eliminazione di un bene di natura decorativa, come un'alterazione del decoro architettonico dell'edificio ed, al tempo stesso, una sottrazione al godimento degli altri condomini di un bene comune, ritenendo, peraltro, irrilevante che esso avesse una funzione solo decorativa.
Anche sul punto le censure di *** sono fondate, avendo il giudice di appello ravvisato la lesione del decoro architettonico con motivazione non adeguata, laddove si è limitato ad osservare che la fioriera in questione era ubicata all'ingresso dell'edificio "che ne costituisce il primo aspetto di valutazione estetica".
E' evidente che tale vizio motivazione è censurabile in sede di legittimità, benché, in linea di principio, spetti al giudice di merito accertare, in concreto, se una data innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico (Cass. n. 8731/98).
La sentenza in esame non ha tenuto conto, infatti, che il decoro architettonico, va valutato, in aderenza alla giurisprudenza consolidata di questa Corte ed ai sensi dell'art. 1120 c.c., comma 2, con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità; l'alterazione del decoro deve, inoltre, essere apprezzabile, dovendosi trovare una situazione di equilibrio tra i contrapposti interessi della comunità condominiale e quelli del singolo condomino che ha agito sulla sua proprietà esclusiva; l'apprezzabilità dell'alterazione del decoro deve, poi, tradursi in un pregiudizio economico comportante un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle singole porzioni in esso comprese (Cass. n. 128/2010; n. 5899/04; n. 16098/2003).
La motivazione espressa dalla Corte di appello non dà conto di tali principi sicché la sentenza impugnata va cassata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte di Appello di Roma che provvederà ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei principi esposti.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma anche per le spese del presente giudizio di legittimità.
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