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Il caso
Tizio è proprietario esclusivo dell’appartamento X, sito nel Condominio Y.
Con atto del 27.5.02, Tizio vendeva l’appartamento X a Caio, dandone comunicazione al Condominio, ma senza indicare il nominativo dell’acquirente.
Con deliberazione assemblare del 28.5.02, il Condominio fissava le spese di pertinenza di ciascuna unità condominiale, e chiedeva a Tizio il pagamento degli oneri relativi all’appartamento X.
Tizio si rifiutava di corrispondere le somme richieste, affermando che alla data della deliberazione di assemblea egli aveva già alienato l’appartamento X e, dunque, non ricopriva più la qualità di condomino.
Il condominio Y, allora, decideva di proporre ricorso per decreto ingiuntivo contro Tizio.
Norme di riferimento
Art. 1103, comma 1, c.c.
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Art. 1104, comma 1, c.c.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”.
Art. 1118 c.c.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”.
Art. 1123 c.c., comma 1, c.c.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
La soluzione della Corte di Cassazione
In tema di condominio, una volta perfezionato il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.
Nella specie, poiché Tizio ha venduto l’appartamento X il 27.5.2002, mentre le spese condominiali sono state deliberate dall’assemblea il 28.5.2002, cioè quando Tizio non era più proprietario dell’appartamento X, nessuna richiesta di pagamento può essere avanzata nei suoi confronti dal Condominio Y.
Ne consegue che il Condominio non può agire giudizialmente contro Tizio per il recupero delle spese condominiali per difetto di legittimazione passiva, spettando tale legittimazione soltanto a colui che risulti essere l’effettivo proprietario dell’unita immobiliare (cfr. Cass. civ., n. 23345/2008).
La Corte di Cassazione ha altresì escluso l’applicabilità della figura giuridica del c.d. “condomino apparente” – ossia del soggetto che, senza essere un condomino dell’edificio, si comporta come tale, ingenerando all’esterno la convinzione che sia lui il titolare della porzione dell’immobile e, dunque, sia legittimato passivo rispetto alla pretesa di pagamento di spese attinenti a quella porzione – ribadendo, anzi, l’inammissibilità di tale istituto nel nostro ordinamento.
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Cassazione civile, Sez. 2, Sentenza n. 23686 del 9/11/2009
Testo della sentenza
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato l’8.4.2003 … propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 151/03 emesso dal G.d.P. di Viareggio, con il quale gli era stato intimato il pagamento di €. 254,09, oltre le spese, quale rata di oneri condominiali scaduta il 1° giugno 2002, relativa al … sito in Viareggio, quartiere ….
Deduceva l’opponente la sua carenza di legittimazione passiva, in quanto l’appartamento cui si riferiva la rata condominiale, era stato da lui venduto a terzi e di ciò era stato informato il Condominio; e, comunque, egli aveva pagato tutte le somme da lui dovute fino al momento della vendita dell’immobile.
Chiedeva, pertanto, la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Costituitosi, il Condominio contestava la domanda attrice, eccependo di aver sollecitato ripetutamente il pagamento della rata; di non conoscere il nominativo del compratore e di aver, quindi, legittimamente agito nei confronti dell’opponente.
Chiedeva, pertanto, il rigetto dell’opposizione.
Acquisita documentazione, il G.d.P. con sentenza 30.4.2004 respingeva l’opposizione e condannava … al pagamento delle spese giudiziali.
Afferma il G.d.P.: che il … ha venduto l’appartamento con atto 27.5.2002, trascritto al 29.5.2002, dopo l’emissione del decreto ingiuntivo, comunicando l’avvenuta vendita in data 27.5.2002, senza specificare né gli estremi del rogito notarile, né la sua trascrizione; che legittimamente l’amministratore ha chiesto e ottenuto il d.i. nei suoi confronti, essendo obbligato al pagamento il proprietario dell’immobile al momento in cui viene deliberata la spesa; né essendo a carico dell’amministratore l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari onde accertare la titolarità della proprietà.
Avverso tale sentenza ricorre in Cassazione il ...
Nessuna attività difensiva ha svolto la controparte.
Motivi della decisione
Deduce il … a motivo d’impugnazione:
1) la violazione dell’art. 390 c.p.c. per motivazione mancante, apparente e contraddittoria, per aver il G.d.P. erroneamente ritenuto legittimamente emesso nei confronti del … il decreto ingiuntivo datato 18.2.2003,
NONOSTANTE:
A) a tale data l’ingiunto non fosse condomino per avere venduto l’immobile in data 27.5.2002 con atto trascritto il 29.5.2002;
B) la delibera assembleare di approvazione dei preventivi (di cui il d.i.) fosse del 28.5.2002;
C) il …, alla data del 27.5.2002, non aveva alcun debito verso il Condominio;
D) il … non poteva considerarsi “condomino apparente”, come risulta dalle lettere 24.5.2002 e 25.7.2002, mancando la buona fede;
E) non sussistesse alcun onere dell’ingiunto di chiamare in causa gli acquirenti per essere da loro manlevato.
Il ricorso è fondato.
Come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionato il trasferimento della proprietà dell’immobile di proprietà esclusiva, l’alienante perde la qualità di condomino e poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.
Nella specie, poiché il … ha venduto il 27.5.2002 l’immobile, e le spese richieste sono state deliberate il 28.5.2002, quando il ricorrente non era più proprietario dell’immobile, il decreto ingiuntivo non poteva più essere né chiesto, né emesso nei suoi confronti.
Né per le ragioni suddette, può in tema di condominio essere ammessa la figura del condomino “apparente”.
In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P. di Viareggio che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altro G.d.P. di Viareggio.
Così deciso in Roma il 17.2.2009.
Depositata in Cancelleria il 9.11.2009
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