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É circostanza assai frequente che l’acquirente di un immobile di nuova costruzione stipuli il contratto preliminare quando ancora non siano stati rilasciati i certificati di agibilità o di abitabilità per il rilascio dei quali, come è noto, occorrono dei tempi tecnici che variano da comune a comune.
Altrettanto frequente è che il venditore non sia in grado di produrre il certificato al momento fissato per la stipula dell’atto pubblico e che, conseguentemente, l’acquirente si rifiuti di concludere il contratto definitivo eccependo l’inadempimento del venditore.
Sul punto si è recentemente espressa la Corte di Cassazione, chiamata proprio a valutare se l’assenza del certificato di abitabilità (o anche di agibilità) possa assurgere ad inadempimento di non scarsa importanza imputabile al promissario venditore e, di conseguenza, sia circostanza idonea a risolvere il contratto liberando da qualsiasi vincolo l’acquirente.
Gli ermellini, nel dare risposta affermativa a codesto quesito giuridico sono partiti dall’analisi della causa del contratto di compravendita immobiliare, ossia la funzione economico sociale tipica che caratterizza ogni tipologia di contratto. Per i giudici della Suprema Corte, infatti, l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all' acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene. Argomentando in questo senso i predetti certificati devono ritenersi assolutamente essenziali e la loro eventuale assenza è da considerarsi certamente una circostanza rilevante, non solo perché è la legge che impone espressamente al venditore l’obbligo di procurarsi detti certificati (art. 1477 c.c., comma 3 e Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221), ma anche perché la loro assenza mortificherebbe senza dubbio la funzione stessa del contratto, ossia l’impiego e la fruibilità del fabbricato appena acquistato.
Stando così le cose, quindi, “il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - è giustificato”.
Trovandosi in tali circostanze, pertanto, l’acquirente avrà in primis il diritto di muovere l’eccezione di inadempimento della controparte e successivamente, di ottenere – anche giudizialmente- la risoluzione del contratto.
La Corte, per avvalorare le ragioni del promissario acquirente nel caso concreto sottoposto alla sua attenzione, ha percorso anche un secondo iter argomentativo: nel contratto preliminare stipulato tra le parti era stato espressamente previsto che “il promittente venditore dovrà farsi carico di richiedere oltre che a propria cura anche a proprie spese il certificato di abitabilità” . Al di là dell’obbligo imposto dalla legge, il compito di ottenere le certificazioni de quo era stato posto inequivocamente in capo al venditore anche dallo stesso contratto preliminare, con la conseguenza che il suo inadempimento veniva in rilievo su due piani: legale e contrattuale. All’obiezione mossa dal venditore circa la scorretta interpretazione di tale clausola, poiché non la si era vagliata utilizzando tutti i criteri interpretativi possibili, la Corte ha replicato ricordando la priorità applicativa del canone letterale: “in tema di interpretazione dei contratti, il riferimento al senso letterale delle espressioni usate rappresenta lo strumento di interpretazione fondamentale e prioritario, con la conseguenza che, ove tali espressioni siano chiare e di univoco significato e consentano, quindi, di cogliere la comune intenzione delle parti, resta superata la necessità del ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici”.
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Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza n. 14899 del 6/7/2011
Testo della sentenza
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
*** , con atto del 13.04.95, conveniva in giudizio avanti al tribunale di Catania, *** per sentirsi dichiarare risolto il contratto preliminare con lui stipulato in data 23.3.93 per inadempimento del convenuto, il quale non le aveva fornito, come promesso, il certificato di conformità e quello di abitabilità ai fini della stipula dell'atto definivo; chiedeva inoltre la condanna del medesimo *** al pagamento di altre somme a titolo di restituzione del doppio della caparra, di quanto versato in conto prezzo ed a titolo di risarcimento danni. Si costituiva il convenuto chiedendo il rigetto della domanda avversaria e formulando a sua volta domanda riconvenzionale, assumendo che la mancata stipula del definitivo era addebitabile alla stessa attrice.
L'adito tribunale di Catania, con sentenza n. 448/02 depos. il 20.2.2002 accoglieva la domanda della *** , dichiarando risolto il preliminare di vendita e condannava il *** al pagamento di somme per i titoli richiesti.
Avverso la suindicata pronuncia il *** proponeva appello contestando la responsabilità a lui addebitata per la mancata conclusione del contratto e deducendo l'errata quantificazione dei danni.
La corte d'Appello di Catania, con la sentenza n. 218/05, depos. in data 7.7.05, accoglieva in parte l'impugnazione e condannava il *** al pagamento della minor somma complessiva di lire 66.065.000, confermando nel resto la semenza impugnata, ribadendo, in specie, l'inadempimento del promittente venditore per il mancato rilascio dei certificati di conformità e di quello di abitabilità, obbligo posto a suo carico ope legis.
Avverso la predetta pronuncia, ricorre per cassazione *** Vi. sulla base di 4 mezzi; resiste l'intimata con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'esponente denunzia la violazione e/o falsa applicazione delle norme sull'interpretazione dei contratti (articoli 1362 e 1363 c.c.). Sostiene che la Corte di merito ha errato nell'interpretare la clausola contrattuale inserita nel preliminare, nel senso che la stipula dell'atto pubblico era stata condizionata all'ottenimento dei certificati in parola; se così fosse stato, le parti avrebbero dovuto inserire nel contratto un termine entro il quale doveva essere consegnato il certificato e, in caso d'inerzia del Comune, indicare con quali mezzi si sarebbe potuto ottenere lo stesso certificato, posto che la richiesta del predetto documento era stata fatta al momento della stipula (clausola n. 3 del preliminare), e di ciò era consapevole la stessa promissaria acquirente. La comune intenzione delle parti ex articolo 1362 c.c. era invero desumibile solo attraverso l'interpretazione congiunta delle clausole nn. 3 e 4 del preliminare in discorso. Con il 2 motivo il ricorrente denunzia il vizio di motivazione con riferimento alle norme che regolano l'esame delle prove. La corte territoriale non aveva tenuto conto che il certificato di conformità era stato richiesto già il 4.2.93, mentre non corrispondeva al vero che esso esponente "non aveva fatto nulla" per attivarsi ad ottenerlo presso la competente autorità comunale.
Con il 3 motivo il *** denunzia la violazione dell'articoli 1453 e 1183 c.c. e il vizio di motivazione; deduce che le condizioni per la pronuncia di risoluzione devono sussistere alla data del contratto definitivo e che non era configurabile l'inadempimento del venditore perché non era stato previsto un termine per il rilascio del certificato, termine che se mai poteva essere stabilito dal giudice. I predetti motivi sono infondati.
La Corte di merito a questo riguardo ha puntualmente osservato (pag. 5) che ".... é assolutamente inequivoca la clausola del preliminare (al punto 4) che pone a carico del promittente venditore l'obbligo di ottenere sia il certificato di conformità che quello di abitabilità (...) ma, a parte la considerazione che l'obbligo di ottenere tali certificazioni spetta per legge (...) al venditore, é anche vero che proseguendo nella lettura del testo del preliminare, la volontà delle parti di porre a carico del promittente venditore tale obbligo emerge chiaramente dal concatenamento con la frase successiva che testualmente aggiunge: "fermo restando, ora per allora che il promittente venditore dovrà farsi carico di richiedere oltre che a propria cura anche a proprie spese il certificato di abitabilità". Ha precisato in proposito questa Corte regolatrice, che, "... in tema di interpretazione dei contratti, il riferimento al senso letterale delle espressioni usate rappresenta lo strumento di interpretazione fondamentale e prioritario, con la conseguenza che, ove tali espressioni siano chiare e di univoco significato e consentano, quindi, di cogliere la comune intenzione delle parti, resta superata la necessità del ricorso agli ulteriori criteri ermeneutici". (Cass. n. 13991 del 24/10/2000).
Peraltro - come ha opportunamente ricordato il giudice a quo ù l'obbligo di procurare la certificazione in parola, é posto per legge a carico del venditore ex articolo 1477 c.c., comma 3 e Regio Decreto n. 1265 del 1934, articoli 220 e 221 tutto ciò in conformità con la giurisprudenza di questa S.C. secondo la quale "... Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, é obbligato ad attivarsi il promittente venditore - é giustificato, ancorché anteriore all'entrata in vigore della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, perché l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono ali1 acquisto, e cioé la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali" (Cass. n. 10820 del 11/05/2009).
Passando infine all'esame del 4 motivo, con esso l'esponente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1475 e 1218 c.c.; deduce che la corte di merito ha errato nel riconoscere alla promittente compratrice il risarcimento delle spese di mediazione, che non possono configurarsi come spese accessorie alla vendita, essendo solo eventuali e volontarie. Sottolinea che non può essere applicato l'articolo 1218 c.c. in quanto tra la provvigione per mediazione e l'eventuale azione di danni per inadempimento da parte di uno dei contraenti, non esiste alcun nesso teleologi***
La doglianza é fondata.
Le spese accessorie del contratto di vendita, che l'articolo 1475 c.c. pone a carico del compratore, in difetto di una specifica pattuizione contraria, sono tutte quelle che si rendano necessarie per la conclusione del contratto:
pertanto l'onere gravante sul compratore viene meno quando sia palese la non necessità della spesa rispetto ai fini e al contenuto dell'atto posto in essere e quando i contraenti abbiano, al riguardo, diversamente pattuito. Ciò premesso, nel caso di specie, non può ritenersi che la provvigione dovuta al mediatore rientrasse tra le spese del contratto di compravendita e le altre accessorie, che, ai sensi dell'articolo 1475 c.c. salvo diverso accordo tra le parti, sono poste a carico del compratore. Si tratta infatti di una spesa che non può qualificarsi come accessoria al contratto di compravendita, perché ha origine da un diverso rapporto negoziale, quale quello di mediazione e del diritto che, nell'ambito di questo rapporto, é attribuito al mediatore nei confronti di ciascuna delle parti che ha concluso l'affare e per la quota ad esso spettanti (Cass. n. 22.63 del 24.2.1993). L'accoglimento di tale censura comporta l'accoglimento del ricorso - rigettati i primi 3 motivi - e la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto; potendosi decidere la causa nel merito ex articolo 384 c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, deve dichiararsi non dovuta la somma richiesta e liquidata a titolo di rimborso spese di mediazione. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio, che compensa in misura di 1/4; si ritengono invece congrue - attesi i profili sostanziali e processuali della fattispecie - le spese del giudizio di 2 grado, come liquidate nella sentenza impugnata, che dunque su tale specifico punto, va confermata.
P.Q.M.
La Corte, rigetta i primi tre motivi; accoglie il 4 motivo del ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e,decidendo la causa nel merito, dichiara non dovuta a *** Lo. la somma richiesta e liquidata a titolo di rimborso delle spese per mediazione. Condanna il ricorrente al pagamento delle speseci questo giudizio che compensa per il 50% e che liquida quindi per il residuo 50% in complessive euro 1.200,00, di cui euro 1.000,00 per onorario, oltre spese accessorie.
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