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Ai sensi dell’art. 1134 c.c., il condomino che sostiene senza autorizzazione dell’ o dell’assemblea non ha diritto ad alcun rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti.
La prova dell’asserita urgenza delle spese grava sullo stesso condomino e consiste, secondo la Suprema Corte, nella dimostrazione della necessità di eseguire gli interventi per conservare la cosa comune senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.
Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sostenuto da adeguata e congrua motivazione.
Nel caso di specie, la Cassazione ha applicato il suddetto principio di diritto con riferimento ad interventi di manutenzione per la copertura del fabbricato, al fine di evitare infiltrazioni di acque meteoriche negli appartamenti del piano mansardato.
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Cassazione civile, Sezione 2, sentenza n. 14441 del 15.6.2010
Testo della sentenza
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 13.1.1994 S.I. conveniva davanti al Tribunale di Venezia il condominio (...) chiedendo la condanna al pagamento di lire 6.516.660 oltre iva, a titolo di rimborso, per la quota spettante agli altri condomini, delle spese che assumeva di aver sostenuto per interventi di manutenzione del coperto del fabbricati, necessari per evitare infiltrazioni di acque meteoriche negli appartamenti del piano mansardato.
Si costituiva il condominio rilevando che i lavori non erano stati autorizzati nè dall'assemblea né dall'amministratore e non sussistevano ragioni di urgenza. Con sentenza n. 3195/98 il Tribunale respingeva la domanda per l'insussistenza del presupposto dell'urgenza richiesto dall'articolo 1134 c.c..
Il Si. proponeva appello, resisteva il condominio e la Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 771/04, in riforma, condannava il condominio a pagare euro 2.957,08 con gli interessi dal 22.9.1993, rilevando che la documentazione in atti già in primo grado comprovava la necessità e l'urgenza, gli interventi erano stati oggetto di verifica peritale del ctu in contraddittorio con i ctp in relazione alla fattura n. (...) della ditta De. Bo. . Già nell'assemblea del 23.4.1991 era emersa la sussistenza di usura della guaina impermealizzante e si era deliberato l'intervento all'unanimità distribuendo la spesa in millesimi; in data 17.9.2001 il consiglio di condominio aveva invitato la ditta a proseguire l'intervento.
Successivamente il 12.10.1991 l'amministratore aveva comunicato di aver sospeso i lavori agli abbaini ritenendo trattarsi di manutenzione da effettuare dagli interessati per proprio conto, invitandoli a comunicargli la presenza di infiltrazioni dal tetto, da addebitare al condominio; nell'assemblea del 14.4.92 il condomino (...) aveva richiesto fosse messo a verbale che avrebbe predisposto perizia tecnica nella quale si sarebbe precisato che le infiltrazioni della sua mansarda avevano natura condominiale e non privata.
La fattura n. (...), rectius (...), e la relazione tecnica Ta. del 13.7.1992 consentivano di individuare gli interventi del Si. al luglio 1992. Ricorre Lo. Ma. quale amministratore del condominio, con unico articolato motivo, resiste con controricorso il Si.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorrente denunzia violazione degli articoli 1105, 1110, 1134 e 1139 c.c., articoli 112, 113 e 116 c.p.c., vizi di motivazione essendo indimostrato che le infiltrazioni abbiano danneggiato la cosa comune, dato che il Si. aveva agito per i danni alla sua mansarda, circostanza già contestata nella prima difesa; non v'é traccia di elementi probatori di indifferibilità di lavori eseguiti per la conservazione della cosa comune; la sentenza fa leva sulla inerzia delle altre parti ma la presenza di una delibera dell'assemblea non eseguita dall'amministratore legittimava l'interessato ad agire per al sua esecuzione.
Le censure possono esaminarsi congiuntamente.
L'atto introduttivo del giudizio, come riferito dalla sentenza impugnata riguarda la copertura del fabbricato per evitare infiltrazioni agli appartamenti del piano mansardato.
Il giudizio in fatto sulla urgenza ed indifferibilità dei lavori, sufficientemente motivato, non é suscettibile di impugnazione in questa sede e la deduzione della esistenza di una delibera assembleare non eseguita dall'amministratore si rivela controproducente, riconoscendo nella sostanza la legittimità della richiesta. La sentenza impugnata, a pagina cinque, premesso che l'intervento del quale viene richiesto il rimborso é qualificabile quale intervento manutentivo del coperto condominiale, alla cui usura sono riconducibili i fenomeni di infiltrazione lamentati dai proprietari degli appartamenti all'ultimo piano, riferisce che già alla data dell'assemblea condominiale del 23.4.1991. erano emerse la sussistenza di una situazione di usura della guaina impermealizzante del coperto del fabbricato e la necessità di interventi; "al 4 punto del verbale l'amministratore informava di aver fatto fare una verifica ...per le infiltrazioni esistenti su alcuni appartamenti dell'ultimo piano (tra i quali quello del Si. ) dalla quale era risultato appunto che le infiltrazioni erano provocate dall'usura della guaina... e che necessitava la sostituzione", deliberata all'unanimità.
Ulteriore conferma della situazione derivava dal verbale del 17.9.2001 in cui i consiglieri invitarono la ditta a proseguire i lavori, vista la necessità e l'urgenza, agli abbaini degli appartamenti dei signori Si. Bi. B. . La sentenza riferisce delle ulteriori vicende, della lettera dell'amministratore del 12.10.1991, con la quale "comunicava di aver provveduto a sospendere i lavori agli abbaini ritenendo trattarsi di lavori di manutenzione da effettuare dagli interessati per proprio conto e nel contempo invitava i condomini a comunicargli la presenza di infiltrazioni dal tetto dell'abbaino, per addebitare l'intervento al condominio" e conclude che l'affermazione del condominio circa la mancata prova dell'urgenza non appare condivisibile.
Le odierne censure (contestualmente rivolte ad indicare varie violazioni di legge, solo enunciate ed in parte non pertinenti, e vizi di motivazione in relazione alle asserite assenze della necessità ed urgenza e della prova del danno alla cosa comune, con la deduzione che l'entità danneggiata é l'appartamento del Si. , o gli altri appartamenti del piano mansardato, non la struttura del condominio, le pareti comuni), non intaccano la motivazione sopra riportata circa l'urgenza e la natura di intervento manutentivo del coperto condominiale.
Il riferimento alla sospensione per lavori agli abbaini da effettuare dagli interessati per proprio conto non esclude l'addebito al condominio relativamente alle infiltrazioni dal tetto, donde il rigetto del ricorso e la condanna alle spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, liquidate in euro 1200, di cui 1000 per onorari, oltre accessori.
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