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L’art. 1117 c.c. suddivide le parti comuni del condominio in tre distinte categorie:
1. le parti necessarie, afferenti alla strutture essenziali dell’edificio (suolo, fondazioni,muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, ecc);
2. le parti di pertinenza, che comprendono tutti i locali condominiali destinati a servizi comuni;
3. le parti accessorie, ossia le opere, le istallazioni e i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune.
In base all’impostazione prevalente, l’art. 1117 c.c. pone in essere una “presunzione legale di proprietà comune” delle cose in esso indicate, secondo un’espressione per la verità contestata dalla dottrina e da una parte della giurisprudenza. Tale presunzione può essere superata, oltre che per effetto di un titolo contrario, quando si tratti di cose che, seppur rientranti tra le parti comuni, risultano destinate al godimento esclusivo di una parte dell’edificio in condominio, formante oggetto di un autonomo diritto di proprietà del singolo condomino.
In alcune isolate pronunce, tuttavia, la Corte di Cassazione ha affermato che tale principio, se è astrattamente valido in tutte le ipotesi in cui la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, tali da escludere l’uso ed il godimento comune, al contrario non può invece essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificatamente indicate al punto 1 dell’art. 1117 c.c..
In altri termini, per le parti del condominio indicate all’art. 1117 n. 1 c.c. la presunzione in esame risulterebbe assoluta e, quindi, insuperabile, trattandosi di beni che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio e alla cui conservazione, dunque, tutti i condomini sono interessati, indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno possa farne.
Ragionando in quest’ottica, Cassazione civile n. 1568/99 aveva affermato che la presunzione di proprietà comune delle scale di un condominio può essere superata soltanto da un titolo, proveniente da colui che ha costituito il condominio o, successivamente, da tutti i condomini, nel quale si affermi la proprietà esclusiva delle scale a favore del singolo condomino, mentre la stessa presunzione “non può essere superata dal concreto accertamento della destinazione delle scale all’uso esclusivo del medesimo singolo condomino”.
>br>
Con la pronuncia in commento, la Suprema Corte ha sconfessano ancora una volta tale orientamento, proseguendo nel solco già tracciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 7449/93: la c.d. presunzione di proprietà comune ex art. 1117 c.c. “non opera con riguardo alle cose – comprese quelle indicate al n. 1 dell’art. 1117 c.c. – che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio di una o più unità immobiliari”.
In ossequio a tale principio, i Giudici di legittimità hanno cassato con rinvio la sentenza con la quale la Corte d’Appello, con riguardo ad un edificio condominiale a due piani, aveva condannato i proprietari esclusivi del piano superiore a demolire l’oggetto sul vano scale, determinato dal prolungamento del bagno del loro appartamento.
Nella fattispecie, infatti, la scala, pur rientrando in astratto tra le parti comuni del condominio, risulta essere in concreto destinata al servizio esclusivo dei proprietari del primo piano. Per essa, dunque, non opera la presunzione di proprietà comune ex art. 1117 c.c, con il corollario logico-applicativo che gli stessi proprietari potranno utilizzare e modificare la struttura anche senza il consenso degli altri condomini, nei limiti di cui agli art. 1102, 1120 e 1122 c.c.
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Cassazione civile, Sez. 2, Sentenza n. 27340 del 24/12/2009
Testo della sentenza
Premesso in fatto
che viene impugnata la sentenza di appello con cui, in accoglimento del gravame della sig.ra C.E. , proprietaria dell'appartamento al pianterreno di uno stabile di due piani in (…), gli attuali ricorrenti sigg. P.F. e C.A. , proprietari esclusivi del piano soprastante, sono stati condannati a demolire l'aggetto sul vano scale determinato dal prolungamento del bagno del loro appartamento sul rilievo, in primo luogo, della proprieta' comune delle scale, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., n. 1;
che tanto i giudici di appello hanno affermato rifacendosi ad un precedente di questa Corte secondo cui, se e' vero che "la c.d. presunzione legale di proprieta' comune sancita dall'articolo 1117 c.c., viene meno, oltre che per effetto di un titolo contrario, allorquando si tratti di cose che servano al godimento esclusivo di una parte dell'edificio in condominio formante oggetto di un autonomo diritto di proprieta'", tuttavia "tale principio, (...) astrattamente valido nell'ipotesi che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l'uso ed il godimento comune, non puo' essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio e alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare", come avviene per le scale (Cass. 1568/1999);
che con relazione ai sensi dell'articolo 380 bis c.p.c., il Consigliere relatore ha concluso per la manifesta infondatezza del primo motivo di ricorso e l'inammissibilita' del secondo.
Considerato in diritto
che detta relazione e' stata ritualmente comunicata al P.M. e notificata agli avvocati delle parti;
che le parti ricorrente e controricorrente hanno depositato memorie;
che con il primo motivo di ricorso, sottolineato che la scala era destinata al servizio esclusivo della proprieta' dei ricorrenti sita al primo piano dello stabile e che la proprieta' di controparte al pianterreno era dotata di ingresso autonomo, si contesta l'affermazione dei giudici di appello, sopra riportata, mutuata dal richiamato precedente di questa Corte;
che, contrariamente a quanto sostenuto nella relazione ex articolo 380 bis c.p.c., il motivo e' manifestamente fondato;
che infatti, nonostante l'isolato precedente richiamato nella sentenza impugnata, va ribadito quanto gia' chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte, e cioe' che anche le cose espressamente elencate nell'articolo 1117 c.c., non rientrano nel novero di quelle comuni allorche' servano, per le loro caratteristiche strutturali, soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'edificio che sia oggetto di proprieta' esclusiva e non comune (sent. n. 7449 del 1993, pronunciata in sede di composizione di un contrasto di giurisprudenza peraltro escluso dalle Sezioni Unite, che si sono dunque limitate a puntualizzare i contenuti, sostanzialmente unitari, della precedente giurisprudenza di legittimita' ed hanno, altresi', indicato come "esempio chiarificatore" di proprieta' non condominiale quello di "una scala che serva per accedere ad un solo appartamento dell'edificio condominiale");
che resta assorbito il secondo motivo di ricorso, relativo all'applicazione della norma sul condominio dettata dall'articolo 1122 c.c.;
che la sentenza impugnata va pertanto cassata con rinvio al giudice indicato in dispositivo, il quale si atterra' al principio di diritto sopra enunciato e provvedera' anche sulle spese del giudizio di legittimita'.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte di appello di Firenze in diversa composizione.
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