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L'amministratore di condominio
(Voce a cura del Dott. Giuseppe Nuzzo) |
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Per la gestione e l’amministrazione del condominio, l’art. 1129 c.c. prevede la nomina di un amministratore da parte dell’assemblea condominiale, nomina che diventa obbligatoria qualora i condomini siano più di quattro.
Può essere nominato amministratore di condominio sia una persona fisica che una persona giuridica: recentemente, la Corte di cassazione, mutando il proprio precedente orientamento, ha stabilito che anche una Società di capitali può assumere il ruolo di amministratore di condominio (Cass. civ. n. 1406/07; n. 22840/06).
La norma è inderogabile: se l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore è compiuta dall’autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condomini.
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L’incarico ha durata annuale, ma può essere revocato in ogni momento dall’assemblea (art. 1129, comma 2, c.c.). La revoca può anche essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino:
- quando l’amministratore non adempie all’obbligo di comunicare senza indugio all’assemblea che la citazione con cui è stato chiamato in giudizio, ovvero i provvedimenti emessi dall’autorità amministrativa, concernenti le parti comuni dell’edificio, hanno un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
- se per due anni l’amministratore non ha reso il conto della sua gestione;
- se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità;
Le attribuzioni dell’amministratore sono dettagliatamente elencate dall’art. 1130 c.c.: della sua gestione, egli deve rendere conto alla fine di ciascun anno.
In particolare, l’amministratore deve:
1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esecuzione dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Nei limiti di dette attribuzioni, o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o deliberati dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza sostanziale e processuale dei condomini.
Sul punto, occorre tener presente che, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, il Condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità, distinta da quella dei singoli condomini, ma un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti di ciascun condomino.
Ne consegue che la presenza dell’amministratore di condominio, che configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, non priva i singoli condomini del potere di agire in giudizio personalmente a difesa dei propri diritti, sia personali che comuni (Cfr. Cass. civ. n. 12588/02, n. 7891/00 e 10815/00).
Da ciò discende ulteriormente che in ambito processuale ogni singolo condomino può assumere una posizione autonoma e distinta: ad esempio, può agire individualmente a difesa dei diritti inerenti il Condominio, intervenire autonomamente in un giudizio in cui la difesa dei diritti condominiale sia già stata assunta dall’amministratore, ovvero impugnare la sentenza sfavorevole al Condominio rappresentato dall’amministratore, anche se quest’ultimo non abbia intenzione di impugnare la sentenza medesima.
Ai sensi dell’art. 1133 c.c., i provvedimenti adottati dall’amministratore nei limiti delle sua attribuzioni sono obbligatori per i condomini: avverso tali provvedimenti è ammesso ricorso all’assemblea.
In alternativa, per i soli provvedimenti dell’amministratore contrari alla legge o al regolamento del condominio, ciascun condomino può fare ricorso all’autorità giudiziaria nei termini e modi previsti per l’impugnazione delle delibere assembleari: in particolare, il ricorso dovrà essere proposto, a pena di decadenza, entro trenta giorni, decorrenti dalla emissione o comunicazione.
Occorre precisare, peraltro, che anche per i provvedimenti dell’amministratore, come per le delibere dell’assemblea, la giurisprudenza pone la distinzione tra nullità e annullabilità; ne consegue che il provvedimento con cui l’amministratore, esorbitando dai poteri attribuitigli, lede i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, è affetto da nullità assoluta, la cui deducibilità non è soggetta al termine di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 c.c, il quale, invece, opera per la diversa ipotesi di provvedimento meramente annullabile per vizi formali (Cass. civ. n. 12851/91).
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