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CONDOMINIO:
spese per le parti comuni
e criteri di ripartizione
Dott. Giuseppe Nuzzo |
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Secondo quanto dispone l’art. 1123, comma 1, c.c., le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni del condominio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cfr.).
A tal scopo, i valori dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva, ragguagliati al valore dell’intero edificio condominiale, devono essere espressi in millesimi in un’apposita tabella che viene allegata al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. c.c.).
Sul punto, la giurisprudenza ha recentemente stabilito che le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale. Secondo la Suprema Corte, infatti, l’allegazione delle tabelle al regolamento rappresenta un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, poiché “i condomini, anche in mancanza di tale regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni, purché sia rispettata, a norma dell’art. 1123 c.c., la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva” (Cass. civ. 10.2.2009 n. 3245).
La formazione delle tabelle millesimali non richiede forma scritta ad sustantiam, essendo desumile anche per fatti concludenti: la forma scritta è richiesta nel solo caso in cui le tabelle siano state allegate ad un regolamento contrattuale (cfr.).
I valori contenuti nelle tabelle millesimali possono comunque essere rivisti o modificati, anche nell’interesse del singolo condominio, quando sono conseguenza di errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (art. 69 disp. att. c.c.).
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, la revisione non ha efficacia retroattiva e può avvenire ad opera dell’assemblea condominiale, dei condomini per contratto o dell’autorità giudiziaria (Cass. civ., 22.11.2000 n. 15094).
Lo stesso art. 1123 c.c., prevede la possibilità di regolare la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quello legale appena illustrato, tramite un’apposita convenzione che deve essere approvata, a pena di nullità, da tutti i condomini. La convenzione in esame “non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l’accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese” (Cass. civ. 15.10.2004 n. 20318).
In ogni caso, è sempre possibile introdurre nel regolamento condominiale deroghe ai criteri legali o convenzionali di riparto delle spese, sempre previo consenso unanime dei condomini:
le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga "una tantum" ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle.
(Cass. civ., 16.2.2001 n. 2301).
Accanto al criterio generale di ripartizione proporzionale al valore e alle disposizioni convenzionali dei condomini, il legislatore affianca, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, il criterio della ripartizione proporzionale all’uso che ciascuno di essi può farne (art. 1123, comma 2): si pensi, ad esempio, al diverso uso dell’ascensore da parte del condomino che abita al quinto piano, rispetto a chi che abita al primo piano.
In particolare, il terzo comma del citato art. 1223 prevede che qualora l’edificio condominiale abbia scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Anche tale norma è derogabile dal regolamento condominiale (Cass. civ. 20.9.1991 n. 9833).
La giurisprudenza ha avuto modo di precisare che il criterio di riparto delle spese in base all’uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, non è applicabile alle spese generali, per le quali opera invece il criterio generale di cui al primo comma dell’art. 1123 c.c., ossia la proporzione al valore della proprietà di ciascuno. Ne consegue che “è illegittima la deliberazione di un condominio, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisce un onere di contribuzione delle spese di gestione maggiore a carico di alcuni condomini, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, di parti o servizi comuni” (Cass. civ. 19.2.1997 n. 1151).
Regole speciali sono poi previste per la manutenzione e ricostruzione
- delle scale: queste sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. Le relative spese vanno ripartite tra i medesimi proprietari, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124 c.c.);
- dei soffitti, delle volte e dei solai: in questo caso, le spese sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (art. 1125 c.c.);
- dei lastrici solari di uso esclusivo: quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione dal valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 c.c.).
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