|
|
|
 |
|
|
|
|
Flash Banner Placeholder.
|
|
|
 |
|
|
|
 |
CONDOMINIO:
recenti orientamenti in tema di
innovazioni contrarie al decoro architettonico
Dott. Giuseppe Nuzzo |
|
|
|
|
L’art. 1122 c.c. disciplina modalità e limiti delle opere effettuate dal singolo condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva: “ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio”.
In altri termini, nel rispetto dell’integrità delle parti comuni dell’edificio, il singolo condomino può eseguire lavori sulla sua proprietà esclusiva senza chiedere alcuna autorizzazione.
Obblighi di autorizzazione possono essere previsti da un’apposita disposizione del regolamento di condominio. Una clausola di tal genere, tuttavia, limitando il diritto di proprietà esclusiva dei condomini, ha natura contrattuale: essa, pertanto, per poter essere inserita nel regolamento, richiede il consenso unanime di tutti i condomini (cfr.).
La giurisprudenza si è più volte soffermata sul concetto di danno ex art. 1122 c.c., ricomprendendo in esso:
- ogni pregiudizio per la sicurezza e la stabilità del fabbricato;
- il deterioramento o la lesione di parti comuni conseguenti ai lavori;
- la lesione o alterazione del decoro architettonico dell’edificio, espressamente tutelato dall’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni apportate alle parti comuni del condominio.
Secondo l’orientamento ormai consolidato della Corte di Cassazione, con il concetto di decoro architettonico s’intende indicare “l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cfr., ex multis, Cass. civ. 16.1.2007 n. 851; Cass. civ. 27.4.1989 n. 1947).
Partendo da tale definizione, la Suprema Corte ha più volte precisato che l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio condominiale deve valutarsi non soltanto con riferimento all’estetica data dalle linee e delle strutture che connotano il fabbricato nel suo insieme, ma anche “dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibile di per sé di considerazione autonoma”, tale da causare “significative ripercussioni pregiudizievoli nella valutazione economica delle singole unità immobiliari” (Cass. civ. 24.3.2004 n. 5899. Cfr. anche Cass. civ. 19.1.2005 n. 1076).
La Corte di Cassazione è tornata sul tema della lesione del decoro architettonico conseguente alla realizzazione di opere sulle parti in proprietà esclusiva con la recente sentenza n. 1286 del 25.1.2010, ribadendo l’orientamento finora delineato e specificando alcuni dettagli:
“In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico cui è apprestata tutela ex art. 1120, secondo comma, c.c. riguarda l'estetica fornita dalle linee e dalle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell'edificio od anche di sue singole parti ma non l'impatto dell'opera con l'ambiente circostante. (Nella specie la S.C. ha cassato la decisione della Corte d'Appello che non aveva chiarito se la rispondenza a decoro architettonico della trasformazione di un terrazzamento a gradoni, destinato a giardino, in un lastrico pavimentato fosse stata valutata con riferimento all'edificio in sé o piuttosto, con erronea motivazione, al panorama marino circostante)”.
I giudici di Palazzo Cavour hanno specificato che l’alterazione del decoro dev’essere economicamente apprezzabile:
“apprezzabilità dell’alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere”.
Alla luce delle considerazioni svolte, dunque, il singolo condomino, nell’eseguire opere sulle parti di sua proprietà, altera il decoro architettonico dello stabile se, tenendo conto delle caratteristiche dello stabile al momento dell’opera, altera l’estetica dell’intero fabbricato o di parti di esso e reca un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dell’intero fabbricato e delle unità immobiliari in esso comprese.
La Suprema Corte ha ribadito, infine, la competenza del giudice del merito ad accertare in concreto se una determinata innovazione costituisca o meno alterazione del decoro architettonico: la sentenza che affermi o neghi l’esistenza di tale alterazione, pertanto, è censurabile in sede di legittimità solo per vizio di motivazione sul punto.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
