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Acquirenti di immobili da costruire
requisiti per la tutela
approntata dalla legge
Articolo della Dott.ssa Laura Acampora |
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Chi acquista un immobile in corso di costruzione, troppo spesso è stato soggetto a forti rischi dovuti, soprattutto, al potenziale fallimento del venditore-costruttore.
È stato questo il motivo principale dell’adozione del d.lgs n. 122/2005, con il quale è stata dettata una normativa tesa alla tutela di chi acquista un immobile in corso di costruzione.
Per usufruire di tale tutela, è necessario che sussistano i seguenti presupposti:
1) requisito soggettivo: l’acquirente deve essere un privato, persona fisica, mentre, il venditore una società costruttrice (art. 1);
2) requisito oggettivo: l’immobile deve essere “non ultimato”, ossia in uno stato tale da non potere ottenere il certificato di agibilità;
3) l’atto che viene a stipularsi tra acquirente (persona fisica) e venditore (società costruttrice) deve comportare il trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale di godimento);
4) il permesso di costruire (o altro provvedimento abilitativo) deve essere stato richiesto prima del 21 luglio 2005 (art.5).
In tutti i casi in cui sussistono tali presupposti, l’art. 2 della normativa del 2005, richiede venga prestata in favore dell’acquirente una fideiussione, oltre che una polizza assicurativa decennale sull’immobile (art. 6).
La fideiussione è posta a garanzia di tutte le somme che il costruttore ha incassato fino al momento del trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale di godimento); la polizza assicurativa, invece, garantisce l’acquirente da eventuali danni materiali e diretti sull’immobile derivanti da rovina (totale o parziale) o anche da difetti costruttivi.
Prima, o contestualmente, alla stipula del contratto tra le parti è, altresì, necessario che si proceda alla suddivisione del mutuo fondiario ed al frazionamento della garanzia ipotecaria, di modo che l’acquirente veda gravare sull’immobile che sta acquistando l’ipoteca solo “per la sua parte”.
In caso di inerzia della banca su tali operazioni, può esserci, in via sostitutiva, l’intervento del notaio.
I presupposti in base ai quali deve essere lasciata la fideiussione (art. 3) si hanno in tutti i casi in cui il costruttore incorra in una “situazione di crisi”: fallimento, pignoramento, concordato fallimentare.
Possono esserci dei casi particolari in cui un’impresa che esegue i lavori (perché le è stato dato appalto, ad esempio, per la realizzazione dell’immobile), non sia la stessa società che poi vende (o promette in vendita).
In questi casi: quali delle due società è tenuta a prestare garanzia nei confronti dell’acquirente? La società che costruisce, oppure la società che vende (o promette di vendere)?
L’art. 1, lett.b) del citato decreto, stabilisce che per “costruttore” deve intendersi colui che promette in vendita un immobile da costruire o che effettua ogni altro trasferimento anche non immediato (si pensi al contratto preliminare o alla vendita di cosa futura) in favore di un acquirente, e ciò anche quando “la realizzazione della costruzione è stata data in appalto o, comunque, è stata eseguita da terzi”.
Pertanto, obbligata a prestare la fideiussione – e l’assicurazione decennale sull’immobile, di cui all’art. 6- sarà l’impresa costruttrice che ha promesso in vendita (e non quella che ha eseguito i lavori).
L’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui avviene il trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale o, ancora, al momento dell’atto definitivo di assegnazione), ossia: “la proprietà si trasferisce quando l’immobile è ultimato”.
Può essere, tuttavia, problematico stabilire quando l’immobile deve considerarsi effettivamente “ultimato”; sembra, pertanto, altamente opportuno che siano le parti stesse a stabilirlo in via convenzionale.
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